Управление недвижимостью. Стратегические цели и концепция управления недвижимостью

Управление недвижимым имуществом (Ягудин)

1. Законодательные основы управления недвижимостью при различных состояниях имущественных прав.

2. Стратегические цели и концепция управления недвижимостью.

3. Стадии жизненного цикла недвижимости и трансформация функций управления.

4. Программирование развития недвижимости. Технологический и финансовый мониторинг.

5. Динамика рыночной стоимости недвижимости как критерий эффективности управления.

6. Цели, задачи и критерии эффективности управления операционной и инвестиционной недвижимостью.

7. Управление объектами, комплексами и портфелями недвижимости.

8. Формирование расходов и доходов от объекта недвижимости.

9. Арендная политика и политика занятости.

10. Факторы, влияющие на уровень арендной платы.

11. Способы определения арендной платы.

12. Техническая эксплуатация объекта и ее составляющие.

13. Разграничение функций управления недвижимостью между различными иерархическими уровнями управления.

14. Особенности управления различными видами недвижимого имущества.

15. Актуальные проблемы управления и распоряжения недвижимостью.

Стратегические цели и концепция управления недвижимостью.

Можно выделить несколько главных целей управления недвижимостью:

Максимизация стоимости недвижимости, мининизация издержек и лучшее удовлетворение общественных нужд;

Принятие рациональных решений по поводу продажи или аренды недвижимости;

Точное измерение выигрыша и проигрыша от владения собственностью;

Использование собственности с выгодой в случае благоприятной рыночной конъюнктуры и расширение взаимодействия с частным сектором;

Совершенствование планирования бюджетного процесса и материально- технического обеспечения во всех подразделениях местной администрации, которые используют недвижимость.

Практика управления недвижимостью подразделяется на три направления:
1) создание системы управления; 2) принятие решений по поводу реализации проектов и осуществление этих проектов; 3) управление портфелем проектов.
Первое направление деятельности включает меры по созданию самой системы управления недвижимостью, которая служит основой для дальнейших действий по принятию решений и осуществлению проектов. Второе направление тесно связано с планированием и реализацией конкретных проектов использования недвижимости - по ее продаже, покупке, улучшению, аренде и строительству.
Третье направление означает управление пакетом проектов, которые уже находятся на стадии осуществления.

Создание системы управления недвижимостью должно начинаться с определения целей этой деятельности. Прежде всего следует изучить основные функции, которые выполняет местная администрация. С этой точки зрения местная администрация выступает как: 1)потребитель; 2)инвестор; 3)субъект, обеспечивающий общественные потребности; 4)дизайнер (например, в области благоустройства территории); 5)продавец товаров. Цель управления недвижимостью - это представлять местную администрацию как потребителя и инвестора. Менеджер по недвижимости прежде всего оценивает ее как потребитель, определяя ее рыночную стоимость, расположение и специфические характеристики, издержки на аренду и т.д. Одновременно менеджер отдает себе отчет в том, что недвижимость имеет инвестиционную стоимость, измеряемую доходом от нее, остаточной стоимостью, издержками по эксплуатации и т.д.

Социальная и эстетическая ценность недвижимости также принимается в расчет, она более очевидна, но ее труднее измерить. Большинство местных администраций точнее осведомлено о социальных и эстетических нуждах жителей, а потому эти нужды доминируют при принятии решений в отношении недвижимости. Такое положение должно быть изменено. Должен поддерживаться баланс между социальной и инвестиционной стоимостью недвижимости. Как инвестор местная администрация должна сопоставить издержки и выгоды от владения собственностью, оценить альтернативные способы ее использования, выбрать наиболее выгодный проект.

Работа системы управления недвижимостью должна быть организована таким образом, чтобы были обеспечены: экспертиза недвижимости, в том числе ее оценка, процесс купли-продажи, маркетинг и т.д.; объективность принятия решений, что предполагает организационное отделение соответствующего подразделения местной администрации от департаментов планирования и эксплуатации недвижимости; высокое аналитическое качество исследований рынка, рисков, финансирования и т.д.; творческая атмосфера; властные полномочия, дающие возможность выступать от лица местной администрации; постоянство деятельности, независимо от смены (переизбрания) муниципальных советов; ориентация на активные действия при минимальной бюрократизации.

Эффективность управления недвижимостью зависит от работы системы информационного обеспечения. Необходимо создать информационную базу данных, содержащую максимально полные сведения и описания недвижимости. Эта база данных должна постоянно пополняться.

Принятию решений в отношении недвижимости обязательно должна предшествовать разработка стратегического плана, в котором определяются приоритетные направления действий и критерии их оценки. В плане должно указываться, стремится ли местная администрация расширить свою предпринимательскую деятельности, или намерено увеличить доходы, или сбалансировать задачу расширения предпринимательской деятельности и задачу увеличения доходов. В любом случае, какая бы стратегическая цель ни была выбрана, необходимо запланировать анализ соотношения издержек и выгод и направление операций с недвижимостью с учетом интересов местного сообщества граждан.

В дальнейшем принимая решения в отношении недвижимости, местная администрация должна измерить выгоду операции не только в экономических, но и в социальных параметрах. Предсказать и добиться хороших экономических результатов гораздо труднее, чем рассчитать социальный эффект той или иной операции. Управление недвижимостью требует проведения очень тщательного и глубокого анализа и экономических, и социальных результатов, чтобы иметь прочное обоснование своей деятельности. Это обоснование поможет противостоять критике и многочисленным возражениям. Возражения местной администрации обычно касаются следующих вопросов:

Продажа недвижимости; обычно ее предлагается отложить на более поздние сроки, когда возрастут цены;

Степень риска операции; местная администрация стремится минимизировать риски с помощью мер, значительно занижающих предполагаемый доход от операции;

Единовременный или непродолжительный характер получения доходов от операции; местная администрация стремится добиться того, чтобы получать доход максимально длительное время;

Конкуренция с частным сектором; сохраняется неправильная точка зрения, что местная администрация не должна конкурировать с частным сектором.

Эффективная модель принятия решений в системе управления недвижимостью должна обеспечить их эффективное претворение в жизнь. Это возможно в том случае, когда весь процесс подготовки решения и аналитическая работа открыты для общественности. В дальнейшем, когда решение уже принято, надо добиваться его реализации. На этом этапе очень опасны нерешительность и частый пересмотр задач и целей, поскольку ослабляется доверие к местной администрации и усиливается убеждение, что местная администрация может отступить от своих обещаний.

Предприятие по определению является имущественным комплексом , предназначенным для предпринимательской деятельности, следовательно, бизнес можно оценить как совокупность активов, от эффективности управления активами зависит в конечном итоге финансовый результат деятельности и стоимость бизнеса в целом.

К = ФА + НФА = СК + ЗК

Где, К - капитал; СК - собственный капитал; ФА - финансовые активы; НФА - нефинансовые активы; ЗК - заемный капитал.

Инструментом анализа финансово-экономической деятельности является экономический учет, который позволяет всестороннее оценить величину добавленной стоимости бизнеса и ее влияние на финансово-экономическое состояние. Особенность данного учета состоит в том, что активы в денежной и неденежной форме имеют собственную и заемную составляющую, а собственный и заемный капитал - денежную и неденежную форму.

Таблица 1. Структура капитала

Важнейшее условие управления финансовой составляющей капитала - расходы не должны превышать доходы, что обеспечивает высокий уровень собственного капитала, его экономический рост, зону финансовой устойчивости, достаточность собственного капитала в денежной форме и платежеспособность в денежной форме.

Имущественный комплекс предприятия, состоящий из земельных участков, объектов недвижимости, оборудования и иных средств производства, в отличие от финансовых активов, имеет не только количественные, но и качественные показатели составляющих, а эффективность использования имущества предопределяет финансовые результаты деятельности предприятия. Так как имущественный комплекс определяет постоянные расходы, с одной стороны, а с другой - эксплуатация производственных мощностей является условием развития производства, то оптимальный состав имущественного комплекса и его эффективное использование (рост коэффициента использования производственных мощностей) оказывают наиболее весомое влияние на прибыль. Основными требованиями к имущественным комплексам являются:

• высокая рентабельность при использовании;
• достаточная устойчивость против производственных и иных рисков;
• не слишком высокая капиталоемкость производственных мощностей;
• невысокие затраты на содержание;
• гибкость и адаптируемость в использовании.

Несоблюдение данных требований зачастую является причиной кризиса, что подчеркивает доминирующую роль разработки грамотной стратегии управления имущественным комплексом предприятия. Ухудшение его состояния реализуется по следующей схеме:

Недостаточно эффективное управление активами и кредиторской задолженностью предприятия приводит к неплатежеспособности, ущемлению интересов собственников и кредиторов. Основная причина кризиса - несоответствие финансово-хозяйственной деятельности изменяющимся параметрам окружающей среды. Обычно это обусловлено неверной стратегией, неадекватной организацией бизнеса, слабым адаптированием бизнеса к требованиям рынка (внешней среды).

Особенности разработки стратегии по управлению имущественным комплексом заключаются в учете двух важных моментов:

• определяющей роли состояния и использования имущественного комплекса на результаты финансово-хозяйственной деятельности предприятия в целом;
• зависимости выбора стратегии по управлению имущественным комплексом от результатов финансово-хозяйственной деятельности.

В теории финансового менеджмента наиболее характерными являются четыре группы финансово-экономического состояния предприятия:

• тяжелое (кризисное);
• напряженное;
• удовлетворительное;
• хорошее.

В свою очередь, каждая группа финансово-экономического состояния определяет общую и частные стратегии, в том числе и по управлению имущественным комплексом. Для оценки текущего состояния и разработки стратегии достаточным является экспресс-анализ деятельности предприятия при помощи шкалы финансово-экономической устойчивости. Удобно оценивать финансовое состояние предприятия по индикатору финансово-экономической устойчивости (Ифэу), с помощью которого достаточно просто определяются и группа финансово-экономического состояния, и потенциальные возможности, отраженные в стратегиях:

Ифэу = СК - НФА = ФА - ЗК

Таблица 2. Экспресс-оценка финансово-экономического состояния

Хорошее состояние определяется положительным Ифэу, при котором определяющей является стратегия развития и роста предприятия, характеризуемая показателями диверсифицированного, интегрированного и концентрированного роста, а также коренными качественными изменениями деятельности на основе реинжиниринга. Стратегии развития предприятия соответствует стратегия интенсивного опережающего развития имущественных комплексов, связанная с большой потребностью в инвестициях, а также преобразование всей производственно-технологической базы на базе внедрения автоматизированных систем управления, новых технологий, расширения производственных мощностей.

Таблица 3. Выбор и взаимосвязь стратегий

Если собственный капитал у предприятия отсутствует и Ифэу = НФА или ниже, наступает тяжелое (кризисное) состояние, при котором заемные средства не обеспечены активами (превышают нефинансовые активы при отсутствии финансовых активов).

Тяжелому состоянию соответствует стратегия пассивного сохранения (выживания), характеризуемая режимом экономии ресурсов, уменьшением объемов производства, сокращением персонала и снижением оплаты труда. Неизбежны уход от платежей и всевозможные отсрочки, «развязка» взаимных неплатежей, примитивизация ассортимента и технологии производства.

В тяжелом состоянии инвестиционная деятельность не ведется (невозможны внедрение новых технологий и расширение производственных мощностей) и одним из выходов в этом случае является раздел имущества при реорганизации предприятия (вплоть до выделения имущественного комплекса в самостоятельный бизнес и перехода на предпринимательскую модель бизнеса), объединение (реализация бизнеса за долги кредитору или продажа контрольного пакета акций).

Необходимость изменения модели бизнеса с производственной на предпринимательскую диктуется выходом из зоны прибыли, что выражается в снижении показателя, определяющего отношение рыночной стоимости компании к объемам поступлений.

Таблица 4. Модели бизнеса

Наряду с реализацией неиспользуемых активов в целях экономии финансовых ресурсов и снижения налогов применяется консервация основных фондов, уценка имущества. Увеличение оборачиваемости оборотных средств достигается сокращением запасов и неликвидов, сокращением дебиторской задолженности. В данном состоянии реинжиниринг производства и внедрение автоматизированных систем управления имуществом предприятия нецелесообразны и неэффективны, так как не приводят к восстановлению платежеспособности в краткосрочном периоде и не способствуют росту инвестиционной привлекательности бизнеса. Ключевыми факторами остаются реализация лишних основных фондов и перераспределение мощностей, связанное с освоением новой продукции (продуктовая реструктуризация).

Таким образом, взаимосвязь стратегии управления имущественным комплексом предприятия с финансово-экономическим состоянием является очевидной и предопределяет не только результат финансово-хозяйственной деятельности, но и судьбу бизнеса в целом.

Различные авторы предлагают наборы мероприятий, позволяющие эффективно управлять недвижимым имуществом. Однако, по нашему мнению, эти наборы мероприятий, во-первых, не позволяют разработать стратегию, во-вторых, как правило, относятся к определенному типу имущества. Мы предлагаем расширенный вариант процесса разработки реализации стратегии управления недвижимым имуществом, который обобщает различные предложения, учитывает основные этапы стратегического управления недвижимостью и ориентирован на повышение эффективности предприятия (рис. 11).

Эффективность построения данной системы управления заключается в достижении цели управления (установленного качественного результата деятельности или состояния объекта управления) ценой минимальных издержек и наиболее результативного использования всех видов материальных и финансовых ресурсов. По нашему мнению, использование системы управления недвижимостью предприятия позволит обеспечить решение следующих задач:

• Повышение эффективности использования всех объектов недвижимости предприятия, в том числе не являющихся профильными;
• Снижение накладных расходов и, как следствие, более эффективная основная деятельность промышленного предприятия в результате использования непрофильной недвижимости;
• Извлечение косвенных доходов и использование их для стимулирования развития основной деятельности промышленного предприятия;
• Снижение количества случаев нецелевого использования объектов недвижимости предприятия;
• Наиболее полное вовлечение в хозяйственный оборот всех объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства

В соответствии с предложенной стратегией управления недвижимостью предприятия основным объектом управления становится комплексный объект, состоящий из земельных участков (или их долей) и связанных с каждым из них зданий, сооружений (или их частей).

Рис. 11. Комплексный подход к разработке стратегии управления недвижимым имуществом предприятия

По нашему мнению, ко всей совокупности объектов недвижимости может стать реализация последовательности шагов по стратегическому управлению объектами недвижимости предприятия.

Первый шаг - полная инвентаризация объектов недвижимости, результатом которой является получение информации, позволяющей оперативно провести классификацию всех объектов в соответствии с принятой на предприятии системой критериев и, в случае необходимости, рыночную оценку отдельных объектов недвижимости.

На этом шаге необходимо внести в реестр все объекты недвижимого имущества предприятия. Далее необходимо оценить стоимость, степень юридической чистоты каждого объекта, спрогнозировать размер возможных косвенных доходов и затраты на эксплуатацию объекта.

Результаты оценок используются в рамках стратегии управления недвижимостью для определения формата использования объекта. По нашему мнению, процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых - внесение объекта недвижимости (например, помещения) в базу данных предприятия и определение возможных вариантов его использования (рис. 12).

Результатом учета и инвентаризации недвижимого имущества является создание Кадастра недвижимости предприятия (КНП), представляющего собой единую систему оперативного учета объектов недвижимости предприятия и прав на них. Единство системы учета позволяет вносить в Кадастр следующие сведения:

• физические размеры и характеристики конкретного объекта;
• сравнительный маркетинговый анализ по различным вариантам использования объекта;
• наличие обременений и других ограничений прав собственности;
• общие затраты на эксплуатацию и содержание объекта недвижимости.

Второй шаг - выработка единых правил и процедур принятия решения по распоряжению объектами недвижимости. Они должны основываться на следующих принципах:

• Отбор объектов, которые в рамках общей стратегии предприятия можно отнести к производственным объектам, на которых будет осуществляться основная и вспомогательная производственная деятельность.
• Консолидация информации по объектам недвижимости, которые не попали в список производственных объектов (определение списка непрофильных объектов) и оценка перспектив объекта в рамках стратегии управления недвижимостью промышленного предприятия.
• Разработка критериев использования непрофильных объектов недвижимости для извлечения косвенных либо единовременных доходов.
• Использование непрофильных объектов недвижимости в коммерческих целях.
• Запрет на предоставление объектов недвижимости в аренду по ставкам ниже уровня рыночных цен, на сложившемся рынке.
• Прозрачность действий по предоставлению в пользование объектов недвижимого имущества.
• Упрощение процедуры оформления прав пользования объектами недвижимого имущества и сокращение ее сроков.
• Продажа объектов незавершенного строительства на инвестиционных условиях исходя из их рыночной стоимости.

Рис. 12. Технологическая схема проведения инвентаризации

Рис. 13. Основные элементы системы контроля достижения целей

Третьим шагом построения стратегически ориентированной системы управления недвижимостью является определение целей и возможных финансовых и нефинансовых результатов использования объектов недвижимости. На этом шаге одной из наиболее важных задач управления объектами недвижимости является создание системы контроля достижения целей управления в части управления недвижимостью, который может осуществляться по следующим основным направлениям (рис. 13).

В соответствии с предложенной выше стратегией управления недвижимостью промышленного предприятия эксплуатацию непрофильных объектов недвижимости можно осуществлять, основываясь на следующих базовых принципах:

• использование объекта недвижимости как источник стабильного многократного дохода;
• ликвидация (отчуждение) объекта в силу непредвиденных обстоятельств за однократный максимальный доход.

Таким образом, на основании рассмотренных выше принципов у предприятия появляется возможность реализовать основные стратегические цели и приоритеты в управлении недвижимостью.

Ссылки

1. Пунктиром выделены элементы, существование которых возможно, но не обязательно.

Руководство по техническому обслуживанию

Для всех зданий целесообразно иметь собственные руководства (как некоторый свод правил и нормативных положений) по их техническому обслуживанию и ремонту. Данные руководства должны содержать, по крайней мере, следующую информацию:

изначальные проектные чертежи здания и помещений и документация на установленное оборудование,

детальные планы этажей, секций, земельного участка, дренажной системы, инженерных коммуникаций и иных систем (как, например, систем кондиционирования воздуха),

имена и адреса фирм-поставщиков, подрядных строительных организаций,

плановые разрешения и согласования, связанные с произведенными строительными работами и изменениями направлений использования,

копии договоров аренды и подобных документов,

все гарантийные документы,

записи об изменениях и расширениях, внесенных в исходный проект,

наиболее актуальная текущая и прошлая информация, касающаяся здания и условий его функционирования.

Важно также обращать внимание на вопросы энергообеспечения. Часто в зданиях старой постройки вопросы энергообеспечения и экономии энергии были решены неэффективно. Поэтому любой разрабатываемый план технического обслуживания должен принимать во внимание вопросы экономии энергии.

Современные тенденции в строительстве и техническом

обслуживании зданий

К настоящему времени получает всеобщее признание концепция строительства «зеленых» зданий (Greening), то есть, зданий, выполненных из экологически чистых материалов, с максимально возможной естественной освещенностью, соответствующих научно обоснованному пониманию здоровой и комфортной организации рабочего пространства. Разрабатываются стандарты качества рабочего пространства различных типов, определяющие не только и не столько объемные характеристики помещений и рабочих мест, сколько их функциональные, экологические, эстетические и т.п. свойства. Эта концепция, во многом, меняет содержание работ по техническому обслуживанию зданий. В этих работах также первостепенное значение приобретают «зеленые» технологии и материалы, действия по регулярному совершенствованию эргономических характеристик и комфортности рабочего пространства 48 .

С точки зрения организации технического обслуживания, получают развитие идеи создания «интеллектуального» здания 49 . Под этим понимается здание, оснащаемое современными средствами информационных и телекоммуникационных технологий, обеспечивающими:

интеграцию всех необходимых баз данных, информационных потоков, разрабатываемых и реализуемых программ и планов действий по техническому обслуживанию и ремонтам,

автоматизированную поддержку климата и экономию энергии, охрану здания и помещений,

финансовый и организационный мониторинг договоров аренды, производимых пользователями платежей и взаиморасчетов за коммунальное обслуживание, электроэнергию и т.д.

Стратегические аспекты в управлении недвижимостью

Стратегические аспекты управления в настоящее время занимают все более значимое место в проблематике менеджмента организаций. Стратегии управления, как правило, связывают со значительными горизонтами времени, с такими функциями, как стратегическое планирование и прогнозирование, с долгосрочными программами и генеральными планами развития, сценариями изменений и структурных реформ, обеспечением устойчивых конкурентных преимуществ, завоеваниями качественно новых позиций на рынках товаров и услуг, расширением географии и глобализацией деловой активности. При этом известно, что стратегический подход подразумевает не точный состав действий и мероприятий, фиксированные установки и контрольные цифры, а концептуальные направления развития организаций и изменений в их характеристиках, оценку и выбор рациональных схем управленческих воздействий, причем, в условиях не столько сложившихся, сколько ожидаемых или возможных в перспективе. В основном стратегические построения применительно к управленческой тематике оперируют с такими категориями, как миссия и цели организации, инновационные технологические проекты и структурные преобразования систем управления, комплексные исследования внешней и внутренней среды, маркетинговая политика.

В исследовании ресурсных стратегий первенство, чаще всего, отдают направлениям работ с персоналом и финансами организаций, реже - с информационными ресурсами и новыми технологиями. И пока еще в значительно меньшей степени затрагивают стратегические аспекты управления недвижимыми ресурсами организаций. Тем не менее, развивающиеся подходы к проблеме стратегического управления корпоративными ресурсами недвижимости позволяют шаг за шагом целенаправленно изменять точку зрения на недвижимость, как на обременительный и чисто затратный ресурс, раскрывать потенциальные возможности этого ресурса давать конкурентные преимущества организациям, активно оперирующим с недвижимостью.

Так, еще в середине 90-х годов из проведенных в США опросов следовало, что 60% руководителей считали затраты на инфраструктуру как «необходимую плату за занятие бизнесом», и только 37% руководителей считали, что инфраструктура есть ресурс, который может быть источником конкурентных преимуществ.

Прогрессу в менеджменте недвижимости способствовали новые подходы к корпоративному управлению, в которых ресурсы недвижимости трактуют в расширенном смысле - как базовый компонент инфраструктуры организации, как пространственный ресурс ее деловой активности, жизнедеятельности персонала организации.

Современная практика управления показывает, что бизнес-планы и другие отдельные стратегические аспекты развития ресурсов недвижимости все чаще учитываются при разработке бизнес-планов и в процессах стратегического планирования организации в целом. Определяющим для топ-менеджеров по недвижимости становится такое положение, что в стратегический план организации нужно уметь обоснованным образом включать раздел, связанный с управлением ресурсами недвижимости. Считается, что для этого следует находить конструктивные ответы на следующие вопросы:

что могут ресурсы недвижимости добавить или отнять в части конкурентных преимуществ организации, в ее успешном продвижении на рынке товаров и услуг,

каково влияние ресурсов недвижимости организации на рост ее доходов и рыночной стоимости, на улучшение важнейших технико-экономических показателей, на меру достижения поставленных целей.

Иными словами, управляющему недвижимостью необходимо уметь выявлять и анализировать взаимосвязи и влияние стратегических аспектов управления организацией в целом и управления ее ресурсами недвижимости, прогнозировать эффективное развитие и использование недвижимости организации, подчиненное достижению ее приоритетных целей, см., например, работы 50 .

Следует отметить, что упомянутые мировые тенденции усиления внимания к стратегическим аспектам корпоративного управления и управления ресурсами недвижимости характерны и для отечественных компаний, в том числе для крупнейших корпораций топливно-энергетического сектора, см., в частности, работы. 51

В практическом плане представляет интерес организация в 2003 году в рамках ОАО «Татнефть» управляющей компании ООО «Татнефть-актив». Ей переданы в управление имущественные активы всех дочерних структур ОАО «Татнефть» общей стоимостью около 1,6 млрд. рублей. Подобная схема организации имущественного управления сочетала в себе

элементы механизмов централизации, нацеленные на формирование и поддержку единой имущественной стратегии корпорации, улучшение учета, контроля использования имущественных ресурсов,

возможность применения современных высокоэффективных механизмов внешнего (по отношению к дочерним структурам корпорации) имущественного управления - аутсорсинга.

Взаимосвязь стратегий организации и управления

ее недвижимостью

Рассмотрим методологию формирования стратегий применительно к управлению ресурсами недвижимости в увязке со стратегией управления организацией в целом. Так, стратегическое управление для корпорации представляет собой некоторый регулярный процесс создания и поддержания стратегического соответствия между целями корпорации, ее потенциальными возможностями и шансами на успешное продвижение на рынках активности данной корпорации. В свою очередь, стратегия управления (стратегия планирования, развития, использования) ресурсами недвижимости как основой пространства деловой активности организации представляет собой установление стратегического соответствия между целями корпорации, ее персоналом и его окружением – пространством жизнедеятельности. Таким образом, менеджеры по недвижимости, в определенном смысле, интегрируют людей корпорации с ее целями и местом работы. Характерно, что этот тезис является основополагающим для специальности «Управление инфраструктурой организации» и введен в титульный эпиграф профессионального журнала «Facility Management».

В принципе можно выделить две крайние стратегии, две противоположные управленческие политики, которые обрамляют широкий спектр стратегических направлений деятельности в менеджменте недвижимости организации:

доведение эксплуатации сложившейся структуры и состава имущественного комплекса (недвижимости) организации до конца его жизненного цикла,

скорейшая замена имущественного комплекса организации (через его ликвидацию и распродажу) на качественно новый комплекс, соответствующий положениям новой стратегии организации.

Между этими крайними стратегиями находится потенциальное многообразие вариантов для формирования и реализации стратегий управления ресурсами недвижимости, включая такие как: модернизация, перестройка, инновационные проекты, развитие недвижимости и т.д. Выбор из этого множества производится исходя из оценок осуществимости, показателей экономической и иной (социальной, экологической и т.д.) эффективности, меры соответствия критериям управления организацией в целом и качественному решению основных задач в ее бизнесе. Стратегический подход к управлению недвижимостью должен, в известном смысле, предвосхищать и быть готовым эффективно обеспечивать новые потребности и новое качество инфраструктуры организации и пространства жизнедеятельности ее персонала.

Пример

В 2002 году разработана и решением Совета Директоров ОАО «Газпром» утверждена стратегия управления имуществом корпорации, подкрепленная планами мероприятий по ее поэтапной реализации. В числе основных направлений стратегии:

обеспечение роста капитализации компании (как одной из главных задач корпоративного управления),

повышение эффективности использования имущества в различных видах деятельности компании,

создание и поддержание оптимальной структуры активов.

Представляет интерес опыт западных специалистов в области стратегического управления ресурсами корпоративной недвижимости. Так, один из наиболее распространенных подходов увязывает проблематику стратегического управления с организационными вопросами, в том числе непосредственно с продвижением менеджеров недвижимости по карьерной лестнице высших кругов руководства корпораций. В таких работах обсуждается ключевой вопрос, есть ли и каково кадровое место специалистов по недвижимости в топ-менеджменте организаций, бизнес которых не специализирован на недвижимости, когда управление недвижимостью выходит на передний план в деятельности и развитии корпораций, как объективно добиться введения этой проблематики в число стратегических приоритетов организации.

Так, в работе 52 приводится пример завоевания лидерских позиций топ-менеджером по недвижимости в деятельности крупной трансконтинентальной структуры банковского типа. Автор, специалист по недвижимости, являющийся ныне вице-президентом банка, сумел для этого последовательно сконцентрировать следующие функции: стратегия недвижимости и рабочих мест для менеджмента компании, планирование пространства жизнедеятельности компании, выбор местоположения и инвестиционные проекты, связанные с развитием материальной базы компании, управление инфраструктурой и общее административное обслуживание.

Применительно к условиям деятельности банка автором сформулированы следующие четыре этапа завоевания лидерских позиций в стратегическом бизнес-партнерстве корпорации:

(1) формирование и продвижение доминирующего образа качества пространства бизнес-деятельности компании. Рабочее место им трактуется как комбинация физического пространства (включая его информационно-технологическое и эргономическое оснащение) и окружающей среды (включая хозяйственное и административное обслуживание, безопасность, организацию питания и т.д.).

(2) умение добиваться высших достижений, по крайней мере, по отдельным из выделенных приоритетов развития и использования пространства бизнес-деятельности. В частности, им применительно к недвижимости компании сформулированы требования достижения мирового класса в трех областях: портфельной стратегии, стратегии принятия решений и обеспечения качества рабочего места;

(3) акцент на главном достижении. Здесь для условий компании развивается концепция структурирования рабочих помещений по типам, размерам и стилю использования (Conference Strategy), в том числе: сервисная и операционная деятельность, проектная работа, общее и специализированное информационно-технологическое обеспечение;

(4) проактивная двухсторонняя интеграция со смежными подразделениями в квартальном режиме обмена информацией, с введением смешанной схемы разработки планов развития «сверху - вниз» и «снизу - вверх», с регулярными расчетами эффективности затрат на инновации с точки зрения управления недвижимостью.

Проблема обеспечения стратегической мобильности

ресурсов недвижимости

Известно, что в числе приемов реагирования организаций на возникающие изменения используют: реинжиниринг, инновационные проекты, конверсию и диверсификацию областей деятельности, концентрацию на основном виде деятельности и т.д.

В принципе ясно, что существует взаимное влияние подобных приемов, программ и мероприятий на состояние и развитие пространственного ресурса деятельности организации, ее имущественного комплекса. Соответственно можно говорить о непосредственной или опосредованной включенности имущественного комплекса в систему таких программ и мероприятий.

Центральной задачей является обеспечение возможностей гибкой и мобильной перестройки пространственного ресурса, в основе которого лежат ресурсы недвижимости: здания и сооружения, инфраструктурные комплексы, помещения и рабочие места и т.д. Ключевой вопрос заключается в том, как добиться мобильности ресурсов недвижимого имущества, когда их сущность, их природа исходно немобильна.

Современная теория и практика стратегического управления указывает на два пути, два подхода – компонентный и портфельный, которые помогают в обеспечении стратегической гибкости ресурсов корпоративной недвижимости, см., например, работы 53:

мобильность имущественного комплекса систематизируют по компонентам мобильности, в числе которых, чаще всего, фигурируют функциональная, финансовая и физическая мобильность. И далее поиск и оценку решений по обеспечению стратегической мобильности ресурсов недвижимости производят в рамках каждого компонента мобильности;

вводят понятие портфеля имущественного комплекса (портфеля ресурсов недвижимости), и по различным признакам диверсифицируют его структуру. Поиск и оценку решений по обеспечению стратегической мобильности ресурсов недвижимости в этом случае производят как для портфеля в целом, так и для его отдельных частей, в частности, применительно к какому-либо одному активу.

Рассмотрим оба подхода более детально, в том числе акцентируя внимание на наличии системной взаимосвязи между ними.

Концепция обеспечения компонентной мобильности

ресурсов недвижимости

При компонентном подходе сущностью решений и критериев качества обеспечиваемой стратегической мобильности для каждого из компонентов (функционального, финансового и физического) ресурсов недвижимости будут следующие:

для функциональной мобильности – обеспечение альтернативности рабочего пространства и непосредственно рабочих мест, возможности оперативного перемещения персонала и рабочих команд при минимуме ресурсных затрат,

для финансовой мобильности – обоснованное решение ключевой для ресурсов недвижимости проблемы «иметь объект недвижимости в собственности или арендовать», какие условия арендных отношений обеспечат требуемую мобильность рабочего пространства.

для физической мобильности – заложенные в строительном проекте возможности гибкого использования полезного рабочего пространства, оперативного изменения его внутренней конфигурации, физической адаптации к изменяющимся пространственным потребностям бизнеса,

В табл. 6.2 представлены варианты содержания возможных решений по каждому из трех компонентов мобильности и критерии (показатели) для их оценки.

Как показывает практика решения задач обеспечения стратегической мобильности, возможны модификации состава компонентов недвижимости, как, например:

управленческая, функциональная и финансовая;

организационная, финансовая и физическая.

Применительно к проблематике обеспечения стратегической мобильности пространственного ресурса на уровне рабочего места используют различные сочетания из следующих вариантов его компонентного рассмотрения:

мобильность физического пространства, в том числе обеспечение возможностей гибкого переустройства рабочего места, группы рабочих мест и окружающего пространства,

организационные аспекты мобильности, в том числе схема свободного (незакрепленного) использования рабочих мест персоналом, концепция перераспределения пропорций в схеме «работа – дом» и др.,

финансовые аспекты обеспечения гибкого рабочего пространства, в частности, с использованием временно арендуемого рабочего

Табл. 6.2. Содержание и критерии оценки по компонентам мобильности ресурсов недвижимости.

Компоненты Содержание Критерии и показатели для

мобильности возможных решений соответствующих решений

Диверсификация и изменения Соотношение между ними

Функциональная в направлениях деятельности внутри здания и помещений.

Нормативы потребностей.

Изменение назначения Характеристики, заложенные

помещений в строительном проекте

Перемещение персонала Стандарты оборудования,

технологий, мебели

Освобождение помещений Условия договоров:

Финансовая (арендуемых или сдаваемых длительность, стоимость и

в аренду) условия прекращения

Сдача излишков в субаренду Доходы

Изменение механизмов Сравнение затрат и

обслуживания и ресурсного качества услуг

обеспечения

Оперативная перепланировка Стоимость и время

Физическая рабочего пространства перепланировки

Эффективное (интенсивное) Доля полезно используемого

использование пространства пространства

Физические изменения и Физические параметры

действующие ограничения пространства и СНиП

пространства по мере и географии возникающих потребностей,

технологическая мобильность, в том числе мобильность рабочих процессов, гибкость инфраструктурного обеспечения рабочих мест.

Представляется важным для объектов недвижимости как объектов права дополнение всех приведенных компонентных представлений еще одним важным компонентом – обеспечением правовой мобильности объектов недвижимости, причем, правовой мобильности именно в стратегическом плане. Эта проблема связана с альтернативным выбором: иметь объект в собственности или арендовать его. Ее решение, в частности, обеспечивается введением соответствующих условий в заключаемые арендные договоры.

В заключение раздела подчеркнем, что возможные компонентные схемы в решении проблемы обеспечения стратегической мобильности ресурсов недвижимости, в принципе, многообразны. Методологически единым является требование для каждой схемы четко обозначить содержательную сущность каждого рассматриваемого компонента мобильности, возможные действия по обеспечению мобильности применительно к данному компоненту и критерии оценки этих действий.

Портфельный подход в обеспечении стратегической мобильности

ресурсов недвижимости

Данный раздел необходимо начать с определенного антитезиса. А именно, речь здесь не пойдет об устойчиво сложившемся с середины ХХ века понимании портфеля как диверсифицированного портфеля ценных бумаг, в том числе с его частичными дополнениями активами недвижимости (как это стало практиковаться с 80х годов).

В данном случае портфель недвижимости рассматривается как совокупность ресурсов недвижимости, которым располагает или намерена располагать разрабатывающая свою стратегию организация. Полагается, что для поддержки стратегии организации и для ее успешной реализации возможно целенаправленным образом формировать портфель недвижимости и разрабатывать политику его гибкого использования и мобильных реконструкций.

В этих целях вводят понятие основного портфеля и двух уровней второстепенных портфелей недвижимости.

Структурные пропорции между уровнями портфелей недвижимости зависят от характера организации и складывающейся ситуации на рынке ее основной деятельности. В центре внимания руководства организации должен находиться основной портфель и инвестиции в него. Именно на нем концентрируются стратегические аспекты управления, анализ состояния и использования, долгосрочные планы развития и преобразований ресурсов недвижимости.

Для уровней второстепенных портфелей предлагается использовать:

возможности рынка недвижимости в части проведения оперативных сделок купли-продажи необходимых или потерявших актуальность располагаемых ресурсов недвижимости,

действующие на рынках услуг специализированные компании, так называемых провайдеров, предоставляющих outsourcing – услуги в области оперативных сделок и обслуживания недвижимости.

курсах поразительно мало места... Образ Соловья - двойственный. Соловей не... -президент США Гровер Кливленд по... на махинациях с недвижимостью , гешефтами и банковскими...

• Экономического развития образования и торговли

  Программа дисциплины

  Основная литература: 1. Соловьев М.М. Управление недвижимостью (курс лекций: часть... Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью . – М.: ВШПП, 2001, стр. 243-301 (риски в управлении недвижимостью ), стр. 302-365 (эффективное управление недвижимостью ...

• Приложения к отчету о развитии за 2009 г

  Отчет

  Данной области: д.ф.-м.н., снс Соловьев В.О., д.ф.-м.н., профессор Петров... управления (учебн . монография). - Дубна, Международный ... процессе по курсу «Автоматизированные... загородной недвижимости // ... Гровера на классическом компьютере // Международная ...

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Подобные документы

Сущность и основные характеристики недвижимости. Правовые основы недвижимости. Право собственности, виды операций (сделок) с недвижимостью. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью. Управление рынком недвижимости, его функции.

реферат , добавлен 21.10.2014


Понятие "управление недвижимостью". Объект девелопмента как область управления бизнесом недвижимостью, строительством, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков.

презентация , добавлен 24.09.2013


Рассмотрение форм и методов управления рынком недвижимости. Изучение нормативного регулирования деятельности, связанного с инвентаризацией недвижимости. Определение целей и задач Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

дипломная работа , добавлен 07.07.2010


Определение стоимости объекта с точки зрения понесенных затрат (издержек) с помощью затратного подхода. Соотнесение рыночной стоимости конкурирующих объектов недвижимости сравнительным подходом. Текущая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью.

дипломная работа , добавлен 22.09.2011


Сущность недвижимого имущества. Теоретические основы и методы оценки недвижимости. Ипотека и ипотечное кредитование. Система управления недвижимостью. Методы определения эффективности недвижимости на разных стадиях ее создания и функционирования.

курс лекций , добавлен 07.04.2009


Понятие и особенности управления торговой недвижимостью. Качественная и количественная характеристика объекта недвижимости - ТЦ "Элеонор". Оценка торгового центра и предлагаемых арендных мест. Расчет стоимости объекта. Управление денежными потоками.

дипломная работа , добавлен 10.06.2012


Юридические аспекты управления объектами недвижимости: особенности нормативно-правового регулирования, договорные отношения в данной области. Регистрация и экспертиза объектов недвижимости, законодательное обоснование ее учета на государственном уровне.

контрольная работа , добавлен 11.12.2012


Методологические подходы к определению рыночной цены продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости. Сравнительный анализ предпочтений доходных инструментов. Виды, типы рынка недвижимости. Инвестиции в недвижимость, драгоценные металлы и ценные бумаги.

курсовая работа , добавлен 22.10.2014